Prisvurdering og markedsposition
Hovvej 3 er prissat til 1.150.000 kr. for en 438 m² bindingsværksejendom fra 1750. Den offentlige vurdering er fastsat til 2.974.000 kr. — mere end 2,5 gange udbudsprisen.
Prisen er 61% under den offentlige vurdering
Driftsøkonomi
De samlede driftsomkostninger er 92.792 kr./år. Oliefyret alene står for over halvdelen.
Tilstandsrapport
Tilstandsrapporten dokumenterer 58 skader, herunder aktive skadedyrsangreb og nedbrydning af bærende konstruktioner.
Tagrum
Aktivt borebilleangreb (synligt boremel)
Ydervæg (A)
Trænedbrydning i bindingsværk, fodrem, stolper
Vinduer
Manglende redningsåbninger i flere rum
Elinstallation
Elrapporten afslører 28 fejl med risiko for både brand og elektrisk stød. Kræver autoriseret elinstallatør.
Registrerede fejl
28
Brandrisiko
Ja
Stødrisiko
Ja
Kræver aut. elinstallatør
Ja
Risici og røde flag
Aktivt borebilleangreb
Synligt boremel i tagrum. Kræver professionel bekæmpelse og kontrol af omfang.
Trænedbrydning i bindingsværk
Fodrem og stolper i både hoved- og anneksbygning. Bindingsværket er den bærende konstruktion.
Manglende redningsåbninger
Mindst tre rum opfylder ikke lovkravet — livstruende risiko ved brand.
28 fejl i elinstallation
Brand- og stødrisici kræver autoriseret elinstallatør. Ikke en billig løsning i 438 m².
Investeringsscenarier
Stor familiebolig
Primær anvendelse10 rum, 438 m² og anneks giver plads til stor familie. Men driftsomkostningerne er tunge og tilstandsrapporten kræver betydelig investering.
Renovationsprojekt
Mulig — lang horisontAnskaffelsespris 1,15 mio. vs. vurdering 2,97 mio. giver teoretisk opside — men renovationsomkostningerne kan overstige forskellen.
Forhandlingsstrategi
Risikoprofilen retfærdiggør en aggressiv forhandlingsposition.
Anbefalet åbningsbud
950.000 – 1.000.000 kr.
Realistisk handelspris
1.000.000 – 1.100.000 kr.
Modydelser at kræve
Konklusion
En historisk og charmerende ejendom med reelt potentiale — men det er et projekt, ikke et nøglefærdigt hjem. For den rette køber med byggekendskab og kapital kan det være fascinerende.
Vurdering på tværs af nøgledimensioner
Samlet investeringsvurdering
|Denne rapport er udarbejdet til informationsformål baseret på offentligt tilgængeligt salgsmateriale, tilstandsrapport og elinstallationsrapport. Rapporten er ikke en erstatning for professionel juridisk, finansiel eller byggeteknisk rådgivning.